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(2020-09-28)
房地產信仰的崩塌是生命中不能承受之輕
   

房地產信仰的崩塌是生命中不能承受之輕

——中國地標城策院地產批判之②

 

郭師  中國地標城策院

 

在上一篇中國地標城策院地產批判文章《房地產大蕭條是無法逃避的時代灰塵》中,筆者依據中國知名地產專家許子枋著作《中國房地產大蕭條還有多遠》,實證觀察證實中國房地產在2020年已經進入大蕭條的結論。觀點正確與否大家自有公論,時間可以檢驗一切。但是,生意越來越難做,工作越來越難找,錢越來越難賺是眼下所有人都能感受到的。任何經濟現象都逃避不了興衰周期律,房地產也不例外。與其糾纏于房地產拐點什么時候來臨,還不如認真思考如何面對房地產衰退后的行業生存和發展,尋找如何解決之道。

 

給陽強不倒的房地產信仰祛魅

什么是房地產信仰?有兩層含義,一是沉淀在中國人骨子里幾千年的房地崇拜;另是當今時代房價陽強不倒的房價迷信。

在解決房地產根本問題之前,首先要破除長期以來籠罩在房地產上面的各種美麗卻虛幻的花環,以及由此導致的偏執的投資行為和房產崇拜。要達到佛家真正的般若智慧,需去除顛倒、妄想、執著等魔障。就像金庸小說中的掃地僧所說,武功修煉到一定境界再想提高需要突破“武學障”一樣。

哲學家羅素講過一個寓言:在火雞飼養場里,有一只火雞發現,第一天上午9點鐘主人給它喂食。以后不管雨天和晴天,熱天和冷天,星期三和星期四……火雞每天都觀察到主人總是在上午9點鐘給我喂食。在圣誕節那天,火雞期待主人繼續9點鐘給它喂食時,主人帶來的不是糧食而是一把刀,主人把它宰殺的時候,火雞臨終前為此感到深深遺憾和不解。

這個故事是要表達所有的歸納推理都是不完善、不可靠的。我們的眾多房客、炒房者甚至業內專家,基于中國房地產幾十年不斷上漲的奇跡,形成了一種思維慣性:中國房價繼續上漲跟太陽每天從東方升起一樣是天經地義的。殊不知,可能我們也跟故事中的火雞一樣,生活在錯覺和幻想之中,把經歷當成真理。也許真的有一天,當我們繼續期待財富倍增的快感時,卻等來了被推上祭壇當犧牲品。

 

當我們為房地產尋找解決之道時,當務之急是樹立正見,破除迷障。

中國人對房子總有一種說不出的堅固信仰。有了房子,生活才算有了根,才擁有可靠的財富安全感,支撐個人在社會中的地位。其實房子既不能真正保值,更無法傳承下去。當代建設的房子就是一堆鋼筋、水泥、玻璃、磚塊圍合成的占據較大物理空間的不動產,這樣的不動產價值會隨著使用折舊和風雨侵蝕而不斷衰減。升值的是腳下的土地,而不是身邊的一堆建材,房子占據的土地是國家的而不是自已的,這點一定要清楚。歷史上,中國人功成名就以后首先做的是衣錦還鄉、買田置地,中國人從古至今長盛不衰的是土地崇拜,先有自已的田地才會蓋自已的大宅。土地才是財富之母,當土地國有化后,喪失了財富源頭的房子就只是建筑材料的集合物而已。

另外,物以稀為貴是基本投資規律,不動產在保值增值上未必比得上動產。盛世古董、亂世黃金”,這是中國自古總結出的投資箴言。如果你幸運擁有一塊限量版百達翡麗腕表,一副元代青花瓷器,或者一套明清黃花梨家俱,恭喜你有了一件可代代傳承的財富。而你花費巨資購買的一套幾乎無限量供應的住房呢?先不談升值傳承,50-60年后可能都已成為不堪入住的危房,這是真的。

 

據外媒報道,2019年在第8Only Watch慈善拍賣會上,一款百達翡麗手表拍賣出3100萬瑞士法郎(約2.18億人民幣)天價,成為史上最貴手表。

 

住房70年土地使用權是個偽命題

前幾年《物權法》草案討論時,很多人都在關心住房70年土地使用權到期后的續期問題。今年頒布的《民法典》規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。也就是說住房到期是自動續期的,至于續期交不交費、交多少錢,國家規定模棱兩可,還不確定。筆者認為,以現有的房屋建筑質量,所謂的住房續期其實是個偽命題,70年后大部分住房可能都不復存在,到期還立在地上的房屋估計多半也成了危房,你連住都不敢住,還有興致交費續期嗎?

 

上面兩張表是筆者從網上找到的關于房屋建筑的使用年限規定,框架結構(鋼筋混凝土結構的一種)非生產用房是60年,磚混結構只有50年。我國《民用建筑設計統一標準(GB 50352-2019)規定,普通建筑和構筑物設計使用壽命為50年。50-60年基本上是一套住房的安全使用壽命。

立法者真是高人,70年土地使用權這個時間段卡得太準了。開發商取得一塊住宅用地,做完規劃,從建設、銷售、交房到辦下房產證,土地年限就剩60來年。與其60多年后為搖搖欲墜的房子交費續期,土地和房產的雙重歸零可能是未來居民財富的最終歸宿。

古埃及金字塔是用石塊壘成的,5000年歲月蒼蒼還屹立不倒;明清故宮木制結構歷經600年風霜雨雪,還在巍然挺立,F代科技產物的鋼筋混凝土建筑壽命竟然只有50-60年,“眼見他起高樓,眼見他宴賓客,眼見他樓塌了”。辛辛苦苦房奴幾十年,到真正擁有屬于自已的房產時轉眼就成了危房,想起來真挺操蛋的。

這還沒完,中國建筑的平均壽命50年都不到,只有30年!這是2010年,住建部副部長仇保興在第六屆國際綠色建筑與建筑節能大會上的原話,“我國是世界上每年新建建筑量最大的國家,每年20億平方米新建面積,相當于消耗了全世界40%的水泥和鋼材,而只能持續25-30年!10年過去了,情況會不會變好呢?恰恰相反,情況可能是越來越糟。

 

觸目驚心的真相加上近年來頻繁報道的在建項目“樓歪歪”、“樓脆脆”的倒塌新聞,讓筆者對當前的中國房屋建筑質量已不抱幻想。另外,房地產高周轉已成房企做大做強的絕招,期待在這種模式下購買一套高質量的住房,幾乎就是一個夢想,買的房子不踩雷已經是燒高香了。無論從建筑材料還是實際功能上,房屋就是一個有形不動的消耗品,在中國更是一個代價不菲的速朽物。

 

歷史不會重復但會押韻

  中國人炒房、屯房上癮的人為數不少,這是中國房地產造富神話的產物。

 

炒房盛行的重要原因是房產持有成本低,升值潛力大,加杠桿賭預期,根據歷史經驗成為人生贏家的機率較大!皻v史不會重復但會押韻”,且不說未來中國人口結構的顛覆性變化,或者中國會開征房產稅,房地產投資負擔將從購買環節逐步過渡到持有環節。年復一年的稅負終將成為壓跨房叔房姐的最后一根稻草,類似美國鐵銹州1美元一套別墅的故事在中國上演的可能性不是沒有。在東北已經有幾百元一平方米的房子任你選,經濟形勢繼續沉淪下去,誰能保證將來真的不是房子如蔥呢?一切皆有可能。

 

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房地產傳統的堅固信仰終將崩塌,到那時,我們這蕓蕓眾生的財富又將如何安置?我們被綁架在房地產之上的生命又將如何承受?

在《不能承受的生命之輕》一書中,昆德拉說到了人類存在的輕與重,人類最基本的特征之一是對過去、現在和將來之事的憧憬!白畛林氐呢摀鷫浩戎覀,讓我們屈服于它,把我們壓倒地上。但是,最沉重的負擔同時也成了最強盛的生命力的影像。負擔越重,我們的生命越貼近大地,它就越真切實在。相反,當負擔完全缺失,人就會變得比空氣還輕,就會飄起來,就會遠離大地和地上的生命,人也就只是一個半真的存在,其生命運動也會變得自由而沒有意義!比绻麑⑦@個負擔置換成“高房價”,這是不是對當代的我們一個絕妙的反諷?

鑒于對人類生存的這種看法令人沮喪,昆德拉最后還是安慰說:“如果說永恒輪回是最沉重的負擔,那么我們的生活可以在這份負擔下展現出它全部的燦爛輕盈”。

最后,他向讀者提出了一個問題:“重便真的殘酷,而輕便真的美麗?”

最后,信仰如斯,房價如斯,生命如斯!

最后,然后沒有最后了。

    來源: 【中國地標城策院】  作者: 【郭師】
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