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地標觀點
(2020-09-25)
房地產大蕭條是無法逃避的時代灰塵
   

中國地標城策院地產與城鎮策劃批判之①

 

房地產大蕭條,無法逃避的時代灰塵

 

中國地標城策院  郭師

 

房地產在中國是一個高熱度又不好談的話題。所有人都可以插上嘴,夾雜著各種利益觀點、情緒渲泄,看似熱鬧非凡,其實很難讓人冷靜思考。所以筆者雖然寫自媒體時間不短,但幾乎不碰觸“房事”題材,今天不能免俗也算事出有因。因為在中國磚家叫獸滿地走,各種奇談怪論層出不窮,有些高人出名的絕招就是做硬嘴鴨子。像永遠的空軍司令×刀、×忠,十幾年如一日的看空,唱空,終于猜中一次,就大肆吹捧、召告天下,也不看看先前打臉了多少回。當然這種良好的心理素質還是值得佩服的,呵呵。

筆者前幾年閱讀了地產評論家許子枋先生的專著《中國房地產大蕭條還有多遠》,內容翔實、邏輯嚴謹,印象深刻。近日又翻出重讀,特別對全書的預測結論興趣濃厚。這本書的核心觀點可以濃縮成一句話:……居民對購置新增房產的態度將出現重大轉變,導致預期需求快速下滑,因此2020年前后是中國房地產步入大蕭條的觸發時點……考慮到書籍出版時間是2013年,房地產還一片興旺繁榮,作者就斬釘截鐵地拋出鮮明觀點,作出準確的時間預測,這是需要膽量和專業自信的。當時筆者的感受和多數人一樣,不以為然、將信將疑;好在2020年彈指一揮間就到來了。

 

憑心而論,在魔幻般的2020年,大家別的事沒怎么干,光見證歷史和奇跡了,國人的眼光和見識非比往日。不要說中國房地產步入大蕭條,就算現在有人預言中國經濟即將崩潰,中美發生新冷戰,世界大戰即將爆發都會有人相信。今天再重溫中國房地產大蕭條的觀點,已經不那么突兀另類了。而且,筆者認為,如果把商業地產也算進去,中國房地產已經進入大蕭條。實體商鋪、賣場早就被電商沖擊得七零八落,滿目蒼夷;各個城市的寫字樓、商務公寓嚴重滯銷,空置率驚人,租金多年不漲。什么“一鋪養三代”,“財富搖錢樹”之類的叫賣是連售房者自已都不信的鬼話。

所謂中國房地產大蕭條只是名相而已,叫做大衰退、大變局、大洗牌也未嘗不可,反正是老路差不多走到了頭,新路在哪里還不知道。

 

“內循環”、“內卷化”下的中國房地產

中國實體商業蕭條這么多年,大家早就習已為常,不也活得好好的。所以,就算中國房地產大蕭條(主要是住宅地產)來臨了,太陽照常升起,生活仍然繼續,該干啥繼續干啥,沒什么大不了的。那么,是不是對我們一點影響也沒有呢?當然不是,否則筆者也無需花功夫寫這篇文章。中國房地產大蕭條將對我們的財富觀產生持久深遠的影響。

今年有兩個新名詞格外火熱:“內循環”、“內卷化”。具體的名詞解釋,網絡上資料非常多,讀者自已去百度,本文不展開細說。筆者只簡單談談對房地產的影響,純屬個人觀點,掛一漏萬、唐突冒昧。

“內循環”:不管是主動的還是被迫的內循環,意味著經濟發展只能以內需為主。而中國作為世界工廠的龐大產能,失去出口這一大塊市場,光靠國內消費力遠遠填補不了缺口,要想搞好內循環必須大幅增加居民收入。社會大眾對房地產最大的詬病就是抽血太嚴重,六個錢包早已透支了居民的消費力,造成國內需求遲遲提振不起來,F在世界強國有對中國關上大門的趨勢,將來可能更多是關在家里自已玩了,提高消費力再不能是一句空話。因此,經濟內循環背景下,住宅地產不可能象以往那種程度擠占居民消費力,發展減速是必然的。另一方面,經濟內循環真能搞起來,居民收入提高了,有更多錢消費;再加上以前流失國外的游客購買力多少能留一部分在國內,對商業地產將是一種利好。筆者認為,經濟內循環從演變邏輯上利好商業地產,利空住宅地產。

“內卷化”:形象概括就是增收的糧食越來越少,大家都在搶食存量蛋糕,你爭我奪的結果是大伙都吃不飽;馬太效應愈演愈烈,一將功成萬骨枯。清北高才生進中學當老師、去街道辦做職員,碩士畢業送外賣這些以前不可理喻的事情現在也見多不怪,其實是人才市場內卷化的直觀反應。房地產也“內卷化”呢?首先業內的合并重組會頻繁、加速,大量的中小房企會逐漸消亡,眾多高薪的地產人將被擠出職場。投資者也好不到哪里去,除了一線城市和強二線城市少數區域,全國各地房屋總量過剩的趨勢不可逆轉,房子越來越難賣、房產升值幅度越來越低會是未來的常態。那些炒房者,高杠桿買房的白領中產將真正體會到什么是煎熬。

悲觀點講,房地產大蕭條就象一個不斷螺旋下降的漩渦,讓房地產這趟高速列車緩慢剎車停擺,逐漸失去流動性、交易量,一步步地拖進黑洞消耗完能量,最終是財富的大蒸發。這種現象,日本過去三十年房地產停滯和中小城鎮的衰敗史是我們的前車之鑒。就象《中國房地產大蕭條還有多遠》這本書論證的,由于人口總量下降,購房總需求衰減,使房地產走勢產生不可逆的歷史性拐點。在中國,一些人口外流、資源枯竭、經濟發展停滯的城市正在上演這一幕,如黑龍江鶴崗市幾百元一平米的白菜價住房,未來可能在中國各地3、4、5、6N線中小城市陸續重現。

也許有剛需客會竊喜,房地產大蕭條來臨,房屋過剩,買房子價格會很便宜。如果中國的普遍房價真到了馬爸爸所說的“房子如蔥”的地步,普通老百姓還是先關心下自已的飯碗問題再談別的吧。

 

中國房地產大蕭條,一切堅固的東西都煙消云散了

討論中國房地產有沒有泡抹意義不大,不管從政府態度還是百姓意愿,誰都不允許也不希望房地產崩盤。指望中國出現日本一樣的房地產泡沫破滅,房價急速下跌的情況很難發生。中國房地產大蕭條就像一輛輪胎慢性漏氣的跑車,越開動力越不足,緩慢減速,有心無力直到停擺;整個過程是個溫水煮青蛙的漸進階段,時間會拉得很長;但是對老百姓財富觀念的打擊是顯而易見的。

理論上只有經歷過完整房地產高峰-低谷周期才算得上成熟的參與者,就象沒見過熊市的股民稱不上老股民一樣。但是,自從1998年起中國真正開始房地產市場化改革以來,所有進場者嚴格意義上都沒有經歷真正的地產熊市;過去二十幾年樓市高低起伏,調控不斷,事后來看所有的回調都是大上升波段中的休整。2020年會不會成為真正的歷史性拐點,我們試目以待。地產投資不敗,房價永遠上漲的神話強化了投資者對房地產的信賴感和財富增值邏輯。一旦這種堅固的信仰被打破,真不知道隨之而來的幻滅和空虛將如何安放我們的財富。

據海通證券估算,截至2018年末,我國居民的總資產規模達465萬億人民幣。按照2016-2018年居民財富規模復合增速12.5%推算,2019年我國居民財富或可達500萬億元。在這465萬億資產規模中,房地產規模約占70%,金融資產規模約占30%。相當多的中國人身家性命寄托在房子上并不夸張。《中國房地產大蕭條還有多遠》一書的預言成真的話,總需求衰減、總供應過剩的結構性矛盾終將兌現。房產的流動性減弱、價格上升空間縮小,房子作為財產標的就成了一種紙上富貴,增值難、套現也不容易,最終變成名符其實的不動產。老百姓加杠桿買房,賭的就是未來房價升值的預期。未來的世界是個貨幣嚴重超發的時代,房價只是資產膨脹的體現,能否跑贏通脹都值得懷疑,所謂的房產增值可能將成為虛幻的泡影,未來還有房產稅這把利劍懸在頭頂。

時代變了,原來遇到地產宏觀調控,只要熬得住,總有守得云開見月明的翻身時刻,F在房住不炒成為既定的長期國策,已經過了二三年,也沒看見實質性變化。當新的趨勢形成后,調整自已的思維模式和行為習慣,主動適應時代變化才是正確選擇。中國人的買房情結、房產崇拜真的到了祛魅的時刻。

 

時代灰塵下的財富投資方向

黨和政府其實是很關心人民群眾的財產收入的。

拓寬居民勞收入和財產性收入渠道”早就寫進黨的十九大報告里。2020313日,國家發改委等23部門聯合發布《關于促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見發改就業〔2020293號》。文件此次明確了穩定和增加財產性收入的三個渠道:

1、豐富和規范居民投資理財產品,適度擴大國債、地方政府債券面向個人投資者的發行額度;

2、穩定資本市場財產性收入預期,完善分紅激勵制度,堅決查處嚴重損害中小投資者分紅派息權益的行為

3、深化農村土地和集體產權制度改革,穩步推進農村集體經營性建設用地入市,探索賦予農民對集體資產股份的占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。

文件沒有提到房地產是理所當然的事情,至于三個增收渠道,真正落實起來還有很多工作要做。首先第1條增加國債和地方債等理財產品的發行額度,F在地方債問題很多,經濟下行期傳統的經濟增長方式如何轉變、政府地方債發債用途及收益率如何保證都值得考慮,一些城投平臺爆出償付危機,地方債如何解決投資者的信心問題關系到這種理財產品未來的發展前景。第3農村集體經營性建設用地入市,這是一個政策創新,對增加廣大農民的財產收入肯定意義重大,但是城鎮居民如何參與,運營模式、盈利渠道是什么都是未知數,落實第3條需要深入的制度設計和配套政策,并非一日之功,現在看不到可執行的操作模式。根據筆者理解,第2條穩定資本市場財產性收入預期是目前最現實可行,最能落地的條款。

在中國包括全世界,股票和房地產是最普遍也是參與人數最多的投資渠道。不管以后中國GDP是否能超過美國成為全球NO.1,是不是能成為高收入的發達國家,居民的財富配置主要是在股票和房地產上,至于其它理財產品和實業投資還是輔助。從資產結構上看,中國人的財富主要在房子上,美國人的財富主要在股票上。

當中國房地產大蕭條來臨時,我們能不能像美國一樣,在理財結構上與國際接軌呢?畢竟過去中國人買了房子只要守到現在的資產都增值了,而股票投資慣例就是一賺二平七虧。從十勝零敗至少九勝一敗的房地產到一勝九敗的股市,實現這個跨越好像并不容易。

筆者發現一個有趣現象,在中國,雖然通過炒樓和炒股發財致富的人如過江之鯽;很多沒文化、沒學歷的大叔大媽通過炒股買樓成為人生贏家的比比皆是,但也是在一個方面特別擅長,真正在樓市和股市同樣風生水起的兩棲財神好象并不多見。除了時間、精力的限制外,一個重要原因是兩個市場是性質截然不同的投資平臺,決策思考和信息判斷需要顛覆性的認知切換才能應付自如。什么意思?以一個沒有專業知識的普通投資者為例。

在股市,要想賺錢最重要一條就是:聽黨的話。"炒股要聽黨的話"---這是草根股神楊百萬的股市箴言。炒股不要自做聰明,跟著政府的指示走就對啦。對于有經驗的老股民,新聞聯播是必看節目,人民日報,三大證券報一定要認真閱讀,從中領悟到政府意圖的微言大義。只要大政方針跟對了,手不癢、不頻繁操作,哪怕你看不懂年報,不知道K線圖也沒關系,賺錢是遲早的事。股市里,逆趨勢而動的高手沒一個有好下場。

在樓市,嘿嘿,想賺大錢最好辦法是:不守規矩!皳嗡滥懘蟮,餓死膽小的”。雖然中國房地產大大小小的調控從來沒停過,結果都知道:越調控越上漲。相信調控政策的購房者,老老實實等待房價下跌時,市場留給他們的是苦不堪言的教訓,而逆勢拿地的開發商和勇敢買入的投資者卻賺了個盆滿缽滿。那些踏空過的投資者,再次追高買房時還會相信政府的號召嗎?當政府的公信力在一次次的調控中損耗掉時,還能怪炒房者投機心態濃厚嗎?

投資策略差別甚大,到執行層面也是如此。股市有一條重要操作原則:人棄我取。就像巴菲特講的別人貪婪時我恐懼,別人恐懼時我貪婪。證券營業部外面賣報紙、擦皮鞋的大叔大媽反向操作成為股神的段子流行了好多年。而在房地產業,除了大勢低迷期外,正常時期別太抱有撿漏心態,便宜無好貨反而是理性常識。那些市場負面傳言多,銷售價格和門檻過于離譜的項目可能真的暗藏陷阱,比如開發商資金鏈出問題,規劃或產品有硬傷,項目存在法律糾紛等。

造成如此迥異的投資選擇的原因是兩個市場的性質有根本差異。中國股市是表面市場化的政策市,政府完全掌控市場運行,所以能一言九鼎。中國樓市是表面管控嚴格的高度市場化,政府再想有作為也違抗不了經濟規律和市場趨勢。一個是偽市場化,一個是偽政策市,需要兩套不同的操作邏輯,能在冰與火之間游刃有余的高手真非常人也。反正筆者做不到思想分裂,投資房地產還能應付自如,一旦進入股市就碰得頭破血流。(特別申明:以上純屬個人觀點,不構成投資建議,據此操作,風險自負。)

 

※※※

今年流行一句話:時代的一粒灰塵,落在個人頭上就是一座山。當時代的灰塵落地房地產頭上,所有人都不可避免地卷入其中。中國房地產大蕭條只是經濟形勢和宏觀環境的縮影。過去二十多年,中國房地產乘風破浪、高歌猛進,讓參與者不同程度享受到了財富增值、階層躍遷、人生理想實現的成就感。這也是中國經濟高速發展、國力迅速提升的結果。當舊的秩序、舊的觀念被顛覆后,如何安放我們的財富和心靈,這是每個人都關心的問題。所有的成功不過是歷史進程的產物。全體中國人都坐在揚帆前行的航船上,是真正的命運共同體,我們都啟盼在驚濤駭浪中看到希望。

 

    來源: 【中國地標城策院】  作者: 【郭師】
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